Ortak Alanlar Daireye Dahil Ediliyor

Gayrimenkul ilanlarında sık karşılaşılan sorunlardan biri, binaya ait ortak kullanım alanlarının dairenin net metrekaresi içinde gösterilmesi olarak öne çıkıyor. Otopark, merdiven boşluğu, asansör alanı ve sığınak gibi bölümler bazı durumlarda paylaştırılarak konutun büyüklüğüne ekleniyor.

Bu nedenle ilanda 100 metrekare olarak belirtilen bir dairenin, teknik ölçüm ve ekspertiz sonrasında 75 metrekare net kullanım alanına sahip olduğu örneklerle karşılaşılabiliyor. Aradaki fark, hem yaşam alanının daralması hem de ödenen bedelin karşılığının tam olarak alınamaması anlamına geliyor.

Hukuki Yaptırımı Var

Metrekare bilgisinin gerçeğe aykırı olması, tüketici mevzuatına göre “ayıplı mal” kapsamında değerlendiriliyor. İlanda belirtilen alan ile fiili ölçüm arasında fark bulunması halinde alıcı sözleşmeden dönme hakkını kullanabiliyor.

Bu durumda tüketici, ödediği kaporayı geri talep edebiliyor ve oluşan zararlar için tazminat davası açma hakkına sahip oluyor.

“Sadece Beyana Güvenmeyin” Uyarısı

NTV’ye konuşan İstanbul Emlak Odası Başkanı Nizamettin Aşa, konut alımında ilan bilgilerinin tek başına yeterli olmadığını belirtti. Aşa, alıcıların evi mutlaka yerinde görmesi ve mümkünse ölçüm yaptırması gerektiğini ifade ederek, yalnızca satıcı beyanına dayanarak karar verilmemesi gerektiğini söyledi.

Uzmanlar, tapu ve kredi sürecinin yoğunluğu içinde net kullanım alanı gibi kritik detayların gözden kaçabildiğini, bunun da sonradan telafisi zor maddi kayıplara neden olabildiğini belirtiyor.

Ne Olmuştu?

Son dönemde konut fiyatlarındaki artış ve piyasadaki hareketlilik, ilan bilgilerinin daha dikkatli incelenmesi gerektiğini gündeme getirdi. Özellikle brüt ve net metrekare ayrımının açık yapılmaması, tüketici şikayetlerinin artmasına neden oldu.

Soru Cevap

Net ve brüt metrekare arasındaki fark nedir?
Net metrekare, dairenin kullanılabilir alanını; brüt metrekare ise ortak alan paylarını da içeren toplam büyüklüğü ifade eder.

Metrekare yanlış çıkarsa ne yapılabilir?
Konut ayıplı mal sayılır, alıcı sözleşmeden dönebilir ve tazminat talep edebilir.

Alıcılar nasıl önlem almalı?
Evi yerinde görmek, ekspertiz yaptırmak ve net alanı teknik olarak ölçtürmek gerekir.

İlan bilgileri yeterli mi?
Uzmanlara göre yalnızca ilan ve satıcı beyanına güvenilmemeli.

İlgili Haberler

Konut satışlarında ekspertiz zorunluluğu tartışmaları
Türkiye’de konut piyasasında fiyat artışı sürüyor
Gayrimenkulde tüketici haklarına yönelik yeni düzenlemeler gündemde

Mini Analiz

“Konut alırken dikkat edilmesi gerekenler”, “net brüt metrekare farkı”, “ayıplı konut hakları” ve “gayrimenkul ilanları” anahtar kelimeleri, emlak ve yatırım kategorilerinde yüksek arama hacmine sahip. Tüketici uyarısı ve hukuki haklar içeren içerikler, Google News’te ekonomi ve gayrimenkul kategorilerinde güçlü görünürlük sağlayabilir.

Konut Alacaklara Kritik Uyarı: Metrekare Tuzağına Dikkat yazısı ilk önce Aydın Haberleri Son Dakika üzerinde ortaya çıktı.

CEZA ORANI DÖRT KAT ARTIRILDI

Yeni düzenleme ile birlikte, tapuda eksik beyan edilmesi halinde uygulanan vergi ziyaı cezası yüzde 25’ten yüzde 100’e çıkarıldı. Böylece, daha önce ödenmesi gereken cezanın yaklaşık dört katı tutarında yaptırım uygulanmasının önü açıldı. Yetkililer, bu artışın caydırıcılığı artırmayı amaçladığını belirtiyor.

MALİYE RADARINA TAKILDI

Taşınmaz satışlarında, beyan edilen satış bedelinin yüzde 4’ü oranında tapu harcı ödeniyor. Daha az harç ödemek isteyen bazı alıcı ve satıcıların, satış bedelini gerçek değerinin altında gösterdiği biliniyordu. Bu uygulamalar Maliye’nin radarına takıldı. Gerçek satış değerinin bildirilmediği değerlendirilen işlemler için Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından hem alıcıya hem de satıcıya tebligat gönderildi.

Sosyal medyada bazı vatandaşların kendilerine ulaşan tebligatları paylaştığı, incelemelerin sahaya indiği gözlemlendi.

15 GÜN SÜRE TANINDI

Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından gönderilen tebligatlarda, şüpheli devir işlemlerine ilişkin açıklama yapılması için taraflara 15 gün süre verildi. Bu süre içerisinde alıcı ve satıcıların, Defterdarlıklara bağlı Denetim Koordinasyon Müdürlüklerine başvurarak savunma yapmaları gerekiyor.

Yetkililer, tapu işlemlerinde gerçek satış bedelinin beyan edilmesinin yasal bir zorunluluk olduğunu vurgulayarak, eksik beyanın ağır mali yaptırımlarla sonuçlanacağını hatırlattı.

NE OLMUŞTU

Önceki yıllarda tapu harcında eksik beyan tespit edilmesi halinde yüzde 25 oranında vergi ziyaı cezası uygulanıyordu. Yeni düzenleme ile bu oran yüzde 100’e çıkarıldı ve denetim mekanizması genişletildi.

SORU CEVAP

Tapu harcı oranı ne kadar
Satış bedelinin yüzde 4’ü

Ceza kimlere uygulanıyor
Hem alıcıya hem satıcıya

Savunma süresi kaç gün
15 gün

Cezalar ne kadar arttı
Yaklaşık 4 kat

İLGİLİ HABERLER

Gayrimenkulde yeni vergi denetimleri
Tapu harcı ve beyan yükümlülükleri
Konut satışlarında Maliye denetimi

MİNİ ANALİZ

Yeni düzenleme, tapu işlemlerinde uzun süredir yaygın olan düşük bedel beyanı uygulamasına karşı ciddi bir kırılma noktası oluşturuyor. Cezaların dört kat artırılması ve doğrudan tebligat sürecinin başlatılması, gayrimenkul piyasasında kayıt dışılığı azaltmayı hedefleyen güçlü bir mali disiplin adımı olarak değerlendiriliyor.

Tapuda değeri düşük gösterenler yandı: Evlere tebligatlar gitmeye başladı yazısı ilk önce Aydın Haberleri Son Dakika üzerinde ortaya çıktı.

Durumun sosyal medyaya düşmesiyle birlikte video kısa sürede viral oldu.

SOSYAL MEDYA KARIŞTI
Videonun altına binlerce yorum yağdı.
Bazı kullanıcılar Ağlayanın malı gülene yar olmaz derken, kimileri Bu artık yeni bir trend, 500 bin TL az, 2 milyon isteyen var yorumlarını yaptı.

Türkiye’de son yıllarda hızla artan kira anlaşmazlıkları, bu olayla birlikte bir kez daha tartışma konusu oldu.
Bazı sosyal medya kullanıcıları Sözleşmeniz 1 yıllıksa, kalan kira bedelleri kadar tazminat ödeyip çıkarabilirsiniz yorumlarıyla hukuki hatırlatma yaptı.

YENİ TREND Mİ, ÇARESİZLİK Mİ?
Kimi vatandaşlar yaşanan durumu “fırsatçılık” olarak nitelerken, kimileri de yüksek kira krizinin “doğal sonucu” olduğunu savundu.
Bostancı’daki olay, kiracı–ev sahibi geriliminin giderek daha sert ve sıra dışı bir hâl aldığını gözler önüne serdi.

Bostancı’da şaşkına çeviren kira pazarlığı: Kiracının istediği rakam olay oldu yazısı ilk önce Aydın Haberleri Son Dakika üzerinde ortaya çıktı.

Buna göre, 2026 yılı için hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri, 2025 yılı değerlerinin en fazla iki katı olacak. 2027-2029 döneminde ise vergi değerleri, bir önceki yıl matrahlarının yeniden değerleme oranı kadar artırılacak.

Kanun ile tapuda yapılan işlemler sonrası emlak vergisi değerinden düşük harç ödenmesi veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçeği yansıtmaması durumunda uygulanacak vergi zıyaı cezası da artırıldı. Mevcut yüzde 25’lik ceza, artık bir kat daha fazla uygulanacak.

Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, düzenlemeyi değerlendirdi. Özelmacıklı, “Emlak vergisindeki artışlara üst sınır getirilmiş olması sektörümüz adına sevindirici bir adım. 2026 yılı vergi değerlerinin, 2025 yılı değerlerinin en fazla iki katı ile sınırlandırılması, mükellefleri yüksek vergi yükünden koruyacak ve piyasadaki belirsizliği azaltacaktır. Ayrıca, konut kira istisnasındaki değişiklikten şimdilik vazgeçildi” dedi.

Gerçeği yansıtmayan beyanlara yönelik cezaların artırılmasını da değerlendiren Özelmacıklı, “Gayrimenkul alım-satımlarında beyan edilen bedel, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere tapu harcına esas alınacak. Gerçeği yansıtmayan beyanlarda aradaki fark için uygulanacak vergi cezası mevcut durumda yüzde 25 iken bir kat artırılacak. Ayrıca ivaz karşılığında, ölünceye kadar bakma akdine dayanarak veya trampa hükümlerine göre yapılan devirlerde de bu oran geçerli olacak” ifadelerini kullandı.

Taşınmaz ticaretine yönelik yetki belgelerinden her yıl harç alınması da düzenlendi. Özelmacıklı, “Kayıtlı ve mevzuata uygun faaliyet gösteren işletmeler için yeni bir mali yük söz konusu. Taşınmaz ticaretiyle uğraşan işletmeler, her yıl 20 bin TL; büyükşehir belediyesi sınırlarında ise 40 bin TL ruhsat harcı ödeyecek. Türkiye genelinde 87 bin 941 yetki belgesi sahibi işletme bulunuyor. Bu yeni harç ile bazı iptaller ve kayıt dışılığın artması muhtemel. Harcın haksız rekabeti azaltacak ek tedbirlerle desteklenmesi gerekir” dedi.

Tapusu olanlar dikkat! Eksik beyan cezaları 4 kat arttı yazısı ilk önce Aydın Haberleri Son Dakika üzerinde ortaya çıktı.

KİMLER MUAF?
Emlak vergisinde en çok merak edilen konu muafiyet şartları oldu.
Brüt 200 metrekareyi aşmayan tek konuta sahip emekliler, emekli dul ve yetim aylığı alanlar, engelliler, gaziler ve hiçbir geliri olmadığını belgeleyenler emlak vergisi ödemiyor.

ÇALIŞAN EMEKLİ MUAF DEĞİL
Muafiyetten yararlanmak için emeklilerin aktif olarak çalışmıyor olması gerekiyor. Herhangi bir işte ücretli çalışan ya da ticari faaliyette bulunan emekliler bu haktan faydalanamıyor. Ancak çalışmayı bıraktıkları andan itibaren muafiyet hakları otomatik olarak başlıyor.

Hiç geliri olmayan kişiler ve emekliler için bir diğer önemli koşul ise geçen yıl elde edilen mevduat faizi, temettü gibi sermaye iradı gelirlerinin toplamının 230 bin lirayı geçmemesi.

YENİ EMEKLİ OLANLAR İÇİN TARİH AYRINTISI
Bu yıl emeklilik başvurusu yapanlar 2025 yılına ait emlak vergisini ödemek zorunda olacak. Muafiyetleri ise 2026 yılından itibaren başlayacak.

EMLAK VERGİSİ BİRÇOK ÖDEMENİN DE TEMELİNİ OLUŞTURUYOR
Emlak vergisi sadece tek başına bir ödeme değil; aynı zamanda bazı diğer vergi ve harçların hesaplanmasında da belirleyici rol oynuyor:

• Değerli konut vergisi

• Tapu harcı

• Damga vergisi

• Veraset ve intikal vergisi

• Taşınmaz kültür varlıklarını koruma katkı payı

• Gelir vergisi (GMSİ ve taşınmaz satış kazançları)

BORÇ SORGULAMA NASIL YAPILIR?
Vatandaşlar emlak vergisi borçlarını belediyelerden öğrenebildiği gibi, e-Devlet Kapısı üzerinden İnternet Vergi Dairesi aracılığıyla da hızlı ve kolay şekilde sorgulama yapabiliyor.

Emlak vergisi ödemelerinde yarın son gün! Ödemeyene faiz uygulanacak yazısı ilk önce Aydın Haberleri Son Dakika üzerinde ortaya çıktı.

GAYRİMENKUL FONLARINDA ÇIKIŞA FREN

Son iki yılda konut fiyatlarının sert gerilemesi, alım–satım hacminin donma noktasına gelmesi ve faizlerin hızla yükselmesi; yıllardır düşük riskli yatırım olarak lanse edilen gayrimenkul fonlarını zora soktu. Finlandiya’da faaliyet gösteren en az 10 fon, yatırımcılardan gelen para çekme taleplerini sınırlandırmak zorunda kaldı.

Bu karar, fonlarda birikimi bulunan on binlerce vatandaşın paralarına erişememesi sonucunu doğurdu.

NAKİT AKIŞI SIKINTISI KRİZİ TETİKLEDİ

Süreç ilk olarak Eylül 2023’te ülkenin köklü bankalarından Alandsbanken’in yönettiği büyük bir konut fonunda başladı. Fon yönetimi, piyasadaki durgunluk ve varlık değerlerindeki düşüş nedeniyle yatırımcıların talep ettiği ödemeleri karşılayacak nakdi bulamadı ve çekim işlemlerini geçici olarak durdurdu.

Yaklaşık 700 milyon Euro’luk portföye sahip fon, gayrimenkulleri düşük fiyatlardan satmamak için acele edilmemesi gerektiğini savundu. Ancak bu tercih, yatırımcılara yapılan ödemelerin aylarca ertelenmesine yol açtı.

MAĞDUR SAYISI 56 BİNİ AŞTI

Kriz, 2024’ün son çeyreğine gelindiğinde daha büyük bir dalga yarattı. Finlandiya’nın en büyük finans kuruluşlarından OP Bank da benzer bir adım attı ve çekimlere sınırlama getirdi. Bankanın kararı ülkede 56 binden fazla yatırımcıyı doğrudan etkiledi.

FONLAR ÜCRET TOPLAMAYA DEVAM EDİYOR

Fon yönetimleri, piyasadaki toparlanmayı beklediklerini ve gayrimenkullerin zararla elden çıkarılmasının daha büyük bir kayıp yaratacağını belirtiyor. Fakat yatırımcılar paralarına ulaşamazken fonların yönetim ücretlerini toplamaya devam etmesi tepkilere yol açıyor.

Finlandiya’daki finansal denetim kurumları ise mevcut düzenlemelerin müdahale alanlarını sınırladığını, bu nedenle yalnızca gözetim yapabildiklerini ifade ediyor.

Yatırımcılara ödeme durdu, fonlar çıkışı sınırladı yazısı ilk önce Aydın Haberleri Son Dakika üzerinde ortaya çıktı.

Valiliklerden, Hazine veya belediye mülkiyetinde bulunan, ulaşım ve altyapı açısından elverişli, tarım ve sit alanı dışındaki arazilerin tespiti istendi.
Belirlenen bu bölgelerde TOKİ eliyle 2+1 ve 1+1 konutlar, yatay mimariyle ve geleneksel mahalle dokusuna uygun biçimde inşa edilecek.

EN FAZLA KONUT 5 BÜYÜK ŞEHİRDE
Proje kapsamında en fazla konut İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa ve Konya şehirlerinde yapılacak.
İstanbul’a 100 bin, Ankara’ya 30 bin 823, İzmir’e 21 bin 20, Bursa’ya 17 bin 225 ve Konya’ya 15 bin konut inşa edilecek.

İstanbul’daki sosyal konutlar hem Avrupa hem Asya yakasında; Ankara’da ise 21 farklı ilçede yükselecek.
İzmir, Menemen’den Seferihisar’a kadar 11 ilçede bu projeden pay alacak.

FİYATLAR VE TAKSİT PLANLARI AÇIKLANDI
Konutlar yüzde 10 peşinat ve 240 ay vade ile satışa sunulacak.
İstanbul dışındaki illerde 1+1 daireler 1 milyon 800 bin TL, 2+1 daireler ise 2 milyon 200 bin TL’den başlayacak.
İstanbul’da 55 metrekarelik 1+1 konutlar 1 milyon 950 bin TL’den satışa çıkacak.
En yüksek fiyatlı 80 metrekarelik 2+1 dairelerin bedeli 2 milyon 950 bin TL olacak.

BAŞVURULAR 10 KASIM’DA BAŞLIYOR
TOKİ, başvuruların TC kimlik numarasının son hanesine göre alınacağını duyurdu.
10 Kasım’da sonu “0”, 11 Kasım’da “2”, 12 Kasım’da “4”, 13 Kasım’da “6”, 14 Kasım’da “8” olan vatandaşlar başvuru yapabilecek.
15 Kasım itibarıyla sistem tüm vatandaşlara açılacak.

GENÇLERE, EMEKLİLERE VE ŞEHİT AİLELERİNE KONTENJAN
Projede özel kontenjanlar da bulunuyor:
Şehit aileleri, gaziler ve engellilere yüzde 5,
üç ve daha fazla çocuklu ailelere yüzde 10,
emekliler ile 18–30 yaş arası gençlere ise yüzde 20 kontenjan ayrıldı.

BAŞVURU ŞARTLARI

• En az 10 yıldır Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmak,

• 18 yaşını doldurmuş olmak,

• İkamet şartlarını (il veya ilçe bazında) sağlamak gerekiyor.

Detaylar ve il-ilçe bazında konut listesi talep.toki.gov.tr/500binkonut adresinden görüntülenebiliyor.

500 bin sosyal konutun yapılacağı ilçeler belli oldu yazısı ilk önce Aydın Haberleri Son Dakika üzerinde ortaya çıktı.

Grup Başkanı Abdullah Güler, teklifin bazı öne çıkan maddeleriyle ilgili detayları kamuoyuyla paylaştı:

🔧 Öne Çıkan Düzenlemeler

• Prim desteğinde revizyon

• Doğum borçlanması dışındaki borçlanma prim oranı %32’den %45’e çıkarılıyor.

• İmalat dışı sektörlerdeki işverenler için 4 puanlık prim teşviki 2 puana düşürülecek.

• İmalat sektöründeki yüzde 5’lik prim desteği devam ettirilecek.

• Üst kazanç sınırı 9 kata çıkıyor

Prime esas kazanç üst sınırı, mevcut 7,5 kat düzeyinden 9 katına yükseltiliyor. Böylece emekli aylıklarında daha yüksek gelirin önü açılacak.

• Emlak vergisi düzenlemesi yolda

Güler, aynı mahalle ve ilçede farklı arsa değerleriyle oluşan farklılıkların haklı olmayan vergilemeye yol açabileceğini belirterek, dengeli bir artış sistemi üzerinde çalışıldığını söyledi.
Teklif komisyonda görüşülürken emlak vergisiyle ilgili ek maddeler eklenme ihtimali de gündemde olacak.

⚖️ Ne Anlama Geliyor? Analiz

1. Kayıtdışı Ekonomiyle Mücadele

Bu teklif, ekonomi alanında “görünmeyen” unsurları kayıt altına almayı hedefliyor. Prim oranlarının yükseltilmesi ve teşviklerde kesintiye gidilmesi, işveren ve işçi davranışlarını değiştirmeye yöneliktir.

2. Emekliye Yüksek Maaş

Üst kazanç sınırının 9 kata çıkarılması, yükselen işçi maaşlarının ileride emekli gelirlerine daha olumlu yansımasını sağlayabilir. Ancak bu artışın da bütçe dengesi içindeki maliyetleri unutulmamalı.

3. Sektörel Ayrım ve Teşvik Dengesi

İmalat sektörü avantajlı pozisyonda tutulurken, imalat dışı sektörlere yönelik teşviklerin azaltılması bazı iş kollarını olumsuz etkileyebilir. Hükümet bu farkı dengeli şekilde görmek zorunda kalacak.

4. Emlak Vergisi Reformu Kritik

Arsa değerlerinden kaynaklı farklı emlak vergileri sosyal adaleti zedeleyebilir. Bu yüzden teklifin emlakla ilgili kısımlarında kamuoyu tepkisi ve belediyelerin gelir dengesi kritik.

5. Komisyonda Şekillenecek Yapı

Teklifin TBMM Plan ve Bütçe Komisyonu’nda nasıl evrileceği belirleyici olacak. Özellikle prim desteklerinin seviyeleri, emlak vergisi maddeleri ve uygulama detayları komisyonda netleşecek.

Yeni vergi ve prim düzenlemesi Meclis’te: Emekliye yüksek maaş, teşviklere ayar yazısı ilk önce Aydın Haberleri Son Dakika üzerinde ortaya çıktı.

Geçen yıl tanıtımı yapılan proje kapsamında 16 bin 500 ATM’nin tümünün entegre edilmesi planlanıyor. Şimdilik 12 bin cihaz sisteme dahil edilmiş durumda. Hedef ise rakamı kısa sürede 19 bine çıkarmak.

AYLIK 150 MİLYAR LİRALIK İŞLEM HACMİ
Projeyi yürüten Bileşim Finansal Teknolojiler ve Ödeme Sistemleri AŞ, TAM’ın sadece para yatırma-çekme değil, adeta bir mobil şube gibi çalıştığını vurguluyor.
Şu anda 81 ilde kullanılan 12 bin ATM üzerinden aylık 50 milyonun üzerinde işlem yapılıyor. Bu işlemlerin hacmi 150 milyar TL’ye ulaşmış durumda.

TÜRK MÜHENDİSLERDEN GELİŞEN İŞLEM SETLERİ
Bileşim AŞ ATM Analiz ve Test Müdürü Efe Berber, yazılım ve işlem setlerinin tamamen Türk mühendisler tarafından geliştirildiğini belirtti. Avrupa’daki ATM’lerde yalnızca para yatırma ve çekme yapılırken, Türkiye’deki TAM cihazlarının kurum ödemelerinden fatura yatırmaya, madeni para üstü vermeye kadar yüzlerce işlem sunduğunu kaydetti.

Berber, “Lisans maliyetleri, yazılım geliştirme ve operasyon yönetiminde ciddi verimlilik sağlıyoruz. ATM’lerin tek elden yönetilmesi sayesinde ölçek ekonomisi oluşuyor. Türk mühendislerinin hızlı çözümleriyle işlem setlerimizi sürekli genişletiyoruz” dedi.

YENİ BANKALAR KATILABİLECEK
Proje, sadece kamu bankalarıyla sınırlı değil. İlerleyen dönemde özel bankaların da sisteme katılmasının önü açık bırakıldı. Böylece nakit operasyonlarının optimizasyonu ve lokasyon bazlı yönetimle ATM ağının daha da genişlemesi hedefleniyor.

6 bankadan dev ATM adımı! Ne masraf var ne de komisyon yazısı ilk önce Aydın Haberleri Son Dakika üzerinde ortaya çıktı.